아파트값 5차 파동 ㅣ 최명철, 신현강 ㅣ 잇콘 ㅣ 251210 ㅣ 경제경영

 

 

서론: 아파트값 5차 파동 ㅣ 최명철, 신현강 ㅣ 잇콘 ㅣ 251210 ㅣ 경제경영

부동산 투자자들 사이에서 '전설의 책'으로 불리며 중고가격이 50만 원까지 치솟았던 그 책이 24년 만에 돌아왔습니다. 2001년 출간 당시에는 주목받지 못했지만, 시간이 흐르면서 그 통찰력이 재조명되며 구하기 어려운 희귀본이 되었던 『아파트값 5차 파동』이 베스트셀러 작가 '부룡' 신현강의 감수와 추가 집필을 통해 개정증보판으로 출간되었습니다.

이 책은 단순한 부동산 투자서가 아닙니다. 1970년대부터 2000년대 초반까지 한국 아파트 시장의 역사를 파동 이론으로 분석하고, 그 패턴이 오늘날까지 반복되고 있음을 보여주는 '부동산 역사서'입니다. 더욱 놀라운 것은 20여 년 전에 쓰인 내용이 2025년 현재에도 소름 끼치게 들어맞는다는 점입니다. 이번 개정증보판에서는 출간 이후 24년의 공백을 채워 가장 최근의 6차 파동까지 다루고 있어, 과거를 통해 미래를 예측할 수 있는 혜안을 제공합니다.

 

아파트값 5차 파동 ㅣ 최명철, 신현강 ㅣ 잇콘 ㅣ 251210 ㅣ 경제경영

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본론

1. 책 소개

① 제목: 아파트값 5차 파동 (개정증보판)

② 저자: 최명철 (저자) / 신현강(부룡) (감수 및 추가 집필)

③ 출판사: 잇콘

④ 출간일: 2025년 12월 10일

⑤ 장르: 경제/경영  재테크/금융  부동산

⑥ 페이지수: 436쪽

 

 

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2. 줄거리

이 책은 한국 아파트 시장의 탄생부터 현재까지의 역사를 다섯 번의 주요 파동으로 나누어 분석합니다. 각 파동은 독특한 배경과 전개 과정을 가지고 있지만, 놀랍게도 유사한 패턴이 반복된다는 것이 핵심 메시지입니다.

 

1장에서는 한국 아파트 문화의 기원을 다룹니다. 1962년 서울 마포에 세워진 마포아파트가 한국 최초의 서구식 아파트였지만, 당시에는 천덕꾸러기 취급을 받았습니다. 임대료가 비쌌고, 집단 공동생활에 대한 거부감이 컸기 때문입니다. 그러나 1970년대 강남 개발과 경부고속도로 건설을 계기로 '말죽거리 투기 열풍'이 불면서 부동산 시장이 급변하기 시작했습니다. 중동 특수로 번 돈이 부동산으로 몰리면서 아파트는 점차 투자 대상으로 자리잡았고, 황금알을 낳는 자산이 되었습니다.

 

2장부터 6장까지는 각 파동을 시대순으로 상세히 분석합니다. 1차 파동(1973-1974)은 오일쇼크와 함께 시작되었습니다. 최초의 공개 추첨 분양이 이루어졌고, 아파트가 본격적인 투자 대상으로 인식되기 시작했습니다. 정부는 과열을 막기 위해 양도소득세를 신설했지만, 시장의 열기를 완전히 식히지는 못했습니다.

 

2차 파동(1977-1978)에서는 분양권 투자 열풍이 불었습니다. 중동 특수로 유동성이 넘쳐나면서 '복부인 전성시대'가 열렸고, 전국적으로 투기 바람이 거세게 불었습니다. 정부는 복덕방 규제와 '8.8조치'로 미등기전매를 차단하려 했지만, 투자자들은 늘 규제의 틈새를 찾아냈습니다.

 

3차 파동(1982-1983)은 긴 불황 끝에 찾아온 반등이었습니다. 개포지구 개발이 신호탄이 되었고, '0순위 청약통장 확보 전쟁'이 벌어졌습니다. 정부는 채권입찰제라는 새로운 규제 수단을 도입했지만, 투자 심리를 완전히 꺾지는 못했습니다.

 

4차 파동(1987-1991)은 가장 길고 격렬한 상승기였습니다. '3저 호황'(저유가, 저금리, 저달러)으로 경제가 호황을 맞았고, 1988년 서울올림픽을 앞두고 부동산 시장이 달아올랐습니다. '분양가 자율화' 정책으로 '억(億)파트' 시대가 열렸고, 분당·일산 등 1기 신도시 건설이 발표되면서 '묻지마 청약' 열풍이 불었습니다. 전세대란으로 전세가가 매매가를 밀어올렸고, '평당 천만 원' 시대가 개막했습니다. 하지만 신도시 입주가 시작되면서 급격히 시장이 식었고, 매물이 쏟아지면서 급매물이 시세를 끌어내렸습니다.

 

5차 파동(2001-2006)은 IMF 외환위기 이후의 회복기에 나타났습니다. 저금리와 경기 부양책으로 시장이 살아났고, 재건축 시장이 활성화되었습니다. '갭투자'라는 새로운 투자 기법이 등장했고, 한강조망권이 프리미엄으로 작용하기 시작했습니다. 저자는 이 시기의 특징을 7단계 징크스로 정리했는데, ①전셋값 상승 → ②소형 아파트값 상승 → ③미분양 소진 → ④분양가 상승 → ⑤강남·신도시 상승 → ⑥강북·수도권 확산 → ⑦지방 확산이라는 순서로 시장이 움직인다는 것입니다.

 

7장에서는 신현강(부룡) 작가가 출간 이후 20년의 공백을 채웁니다. 6차 파동은 2010년대 후반부터 시작되어 2021년 정점을 찍었습니다. 역대급 저금리와 부동산 부양 정책으로 시장이 과열되었고, 정부의 강력한 규제에도 불구하고 '영끌족'들이 시장에 뛰어들었습니다. 하지만 2021년 하반기부터 급격한 금리 인상으로 시장이 급냉각되면서, 과도한 레버리지를 동원했던 투자자들이 큰 어려움을 겪게 되었습니다.

 

책은 전체를 통해 중요한 교훈을 전달합니다. 집값 상승은 항상 전세가 상승에서 시작되며, 정부 규제는 단기적 효과는 있지만 근본적인 수요-공급 불균형을 해결하지 못하면 시장은 다시 과열된다는 것입니다. 또한 주택 시장은 '토끼(매매가)와 거북이(전세가)의 끊임없는 경주'로 비유되며, 이 둘의 간격이 좁혀질 때 매수 심리가 강해진다는 점을 강조합니다. 가장 중요한 것은 '상승과 하락의 신호'를 읽는 능력이며, 시장의 패턴을 이해하고 있으면 투자 타이밍을 잡을 수 있다는 것이 저자들의 핵심 메시지입니다.

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3. 장점

① 시대를 관통하는 통찰력: 20여 년 전에 쓰인 내용이 현재에도 정확히 들어맞는다는 점이 이 책의 가장 큰 강점입니다. 연도만 가리면 과거인지 현재인지 구분하기 어려울 정도로 시장의 패턴이 반복됩니다.

② 체계적인 역사 정리: 1970년대부터 현재까지 한국 아파트 시장의 역사를 파동별로 일목요연하게 정리하여, 전체적인 흐름을 한눈에 파악할 수 있습니다.

③ 실전적인 투자 지침: 단순한 역사서가 아니라 '7단계 징크스'와 같은 구체적인 시장 분석 도구를 제공하여, 실전 투자에 바로 적용할 수 있습니다.

④ 최신 내용 보강: 개정증보판에서 부룡 신현강 작가가 참여하여 6차 파동까지 다루면서, 과거와 현재를 연결하는 완결성을 갖추었습니다.

⑤ 균형 잡힌 시각: 무조건적인 투자 권유가 아니라, 시장의 리스크와 규제의 영향, 그리고 실패 사례까지 객관적으로 다루어 독자에게 판단의 근거를 제공합니다.

⑥ 흥미로운 에피소드: '도둑촌 파동', '떴다방', '복부인' 등 당시의 사회상을 보여주는 에피소드들이 풍부하여 읽는 재미를 더합니다.

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4. 감상평

이 책을 읽으면서 가장 놀라웠던 점은 '역사는 반복된다'는 말이 부동산 시장에서는 거의 법칙처럼 작용한다는 사실이었습니다. 정부의 규제 방식, 시장의 반응, 투자자들의 심리가 시대를 넘어 유사하게 반복되는 모습은 소름 끼칠 정도였습니다.

① 과거는 미래의 거울: 저자가 2001년에 정리한 시장의 패턴이 2020년대에도 그대로 재현되는 것을 보면서, 과거를 공부하는 것이 얼마나 중요한지 깨달았습니다. 특히 '전세가 상승 → 매매가 상승'의 순서와 '강남 → 강북 → 수도권 → 지방'으로 확산되는 패턴은 매 사이클마다 반복되었습니다.

② 규제의 한계: 정부가 아무리 강력한 규제를 내놓아도 근본적인 수요-공급 불균형이 해결되지 않으면 시장은 다시 과열된다는 교훈이 명확했습니다. 양도세, 재산세, 대출 규제, 분양가 상한제 등 모든 규제가 동원되었지만, 결국 공급 확대만이 근본적 해법이라는 점이 역사를 통해 입증되었습니다.

③타이밍의 중요성: 시장에는 명확한 사이클이 있으며, 상승 신호와 하락 신호를 읽을 수 있다면 큰 손실을 피하고 수익을 낼 수 있다는 점이 인상적이었습니다. '영끌'로 고점에 진입한 투자자들의 사례는 타이밍의 중요성을 뼈저리게 보여줍니다.

④ 신현강 작가의 기여: 초판의 내용도 훌륭하지만, 신현강 작가가 추가한 6차 파동 분석이 책의 완성도를 크게 높였습니다. 과거의 지혜와 현대의 통찰이 만나 시너지를 낸 좋은 사례입니다.

⑤ 객관적 접근: 무조건적인 투자 권유나 공포 조장이 아니라, 시장의 작동 원리를 객관적으로 설명하고 독자 스스로 판단하도록 돕는 태도가 신뢰를 주었습니다.

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5. 추천독자

① 부동산 투자 초보자: 시장의 역사와 작동 원리를 체계적으로 이해하고 싶은 분들에게 최적의 입문서입니다. 단편적인 투자 기법보다 큰 그림을 먼저 이해하는 것이 중요합니다.

② 중급 투자자: 어느 정도 투자 경험이 있지만 시장의 사이클을 제대로 이해하지 못해 타이밍을 놓치는 분들에게 유용합니다. 과거의 패턴을 알면 미래를 예측하는 눈이 생깁니다.

③ 20~30대 청년층: 내 집 마련을 준비하거나 첫 투자를 고민하는 젊은 세대에게 시장의 본질을 알려주는 좋은 가이드입니다. '영끌'의 위험성도 명확히 이해할 수 있습니다.

④ 정책 입안자 및 연구자: 과거 정책의 효과와 한계를 객관적으로 평가할 수 있는 귀중한 자료입니다. 역사를 통해 더 나은 정책을 설계할 수 있습니다.

⑤ 부동산 전문가: 이미 시장을 잘 아는 전문가들도 체계적으로 정리된 역사를 통해 새로운 인사이트를 얻을 수 있습니다. 고객 상담 시 참고 자료로도 유용합니다.

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6. 작가정보

최명철 (저자)

부동산 칼럼니스트이자 미래주택투자연구소 소장입니다. 2001년 『아파트값 5차 파동』과 몇 편의 신문 칼럼을 통해 놀라운 통찰력을 보여주었지만, 이후 별다른 외부 활동 없이 조용히 지내면서 그 정체가 미스터리로 남아 있습니다. 그가 최초로 구분하여 명명한 '5차 파동'의 특징이 2025년 현재도 정확히 들어맞아 투자자들의 감탄을 자아냅니다. 절판된 그의 저서는 중고 시장에서 수십 배의 가격으로 거래되며 '전설의 책'으로 불렸습니다.

 

신현강 (부룡, 감수 및 추가 집필)

25년 경력의 실전 투자자이자 부동산 칼럼리스트입니다. 재테크 커뮤니티 '부와 지식의 배움터(부지런)' 대표이며, 유튜브 채널 「재테크 신선배, 부룡TV」를 운영하고 있습니다. 시장의 변화를 분석하고 대응하는 데 탁월한 통찰력을 보여주며, 오랜 경험에서 얻은 넓은 안목으로 복잡한 시장 상황을 명확하게 해석하여 구독자들의 신뢰를 얻고 있습니다. 베스트셀러 『부동산 상승신호 하락신호』, 『부동산 투자, 이렇게 쉬웠어?』의 저자이기도 합니다.

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7. 목차

제1장. 한국의 아파트 문화 이해하기

• 원조 아파트는 언제 세워졌을까
• 천덕꾸러기 시민아파트의 탄생
• 강남 개발과 말죽거리 투기 열풍
• 70년대, 서울은 이미 꽉 찼다
• 황금알을 낳기 시작한 아파트
• 보편적 주거형태로 자리잡다

제2장. 아파트값 1차 파동 (1973~1974)

• 1차 파동의 배경
• 1막 1장, 호황 속의 제비뽑기
• 1막 2장, 일단 사면 대박이 터진다
• 1차 파동의 마무리 및 회고

제3장. 아파트값 2차 파동 (1977~1978)

• 2차 파동의 배경
• 2막 1장부터 4장까지 (분양권 열풍에서 전국 확산까지)
• 2차 파동의 마무리 및 회고

제4장. 아파트값 3차 파동 (1982~1983)

• 3차 파동의 배경
• 3막 1장부터 3장까지 (시장 회복에서 채권입찰제까지)
• 3차 파동을 돌아보며

제5장. 아파트값 4차 파동 (1987~1991)

• 4차 파동의 배경
• 4막 1장부터 7장까지 (3저 호황에서 신도시 입주까지)
• 4차 파동의 마무리 및 회고

제6장. 아파트값 5차 파동 (2001~2006)

• 5차 파동의 배경
• IMF 충격과 회복
• 주택 시장의 7가지 징크스
• 파동 안에서 시장 흐름 분석하기

제7장. 그로부터 20년 후, 오늘날의 파동은

• 6차 파동의 시작과 전개
• 본격적 하락은 금리로부터 왔다
• 파동이 지난 후 알게 되는 것들

>>> 출처 교보문고

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결론

『아파트값 5차 파동』은 단순한 부동산 투자서를 넘어 한국 현대사의 한 단면을 보여주는 귀중한 기록입니다. 24년이라는 시간을 뛰어넘어 여전히 유효한 통찰력을 제공한다는 점에서 '전설의 책'이라는 평가가 과장이 아님을 알 수 있습니다.

이 책의 핵심 메시지는 명확합니다. 시장에는 명확한 사이클이 있으며, 과거의 패턴은 반복된다는 것입니다. 전세가 상승으로 시작해 매매가 상승으로 이어지고, 강남에서 시작해 전국으로 확산되며, 정부 규제로 단기 조정을 거친 후 다시 상승하는 패턴은 지난 50년간 반복되어 왔습니다.

부동산 투자를 고민하는 분이라면 반드시 읽어야 할 필독서입니다. 단기적인 투자 기법보다는 시장의 본질을 이해하는 것이 훨씬 중요하며, 이 책은 그러한 이해의 토대를 제공합니다. 특히 젊은 세대가 '영끌'의 유혹에 빠지기 전에 시장의 사이클과 리스크를 제대로 이해하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

신현강(부룡) 작가의 참여로 최신 내용까지 보강된 이번 개정증보판은 과거의 지혜와 현대의 통찰이 만나 완성도 높은 부동산 투자 가이드로 거듭났습니다. 부동산 시장의 미래가 궁금하다면, 먼저 과거를 공부하십시오. 이 책이 그 여정의 최고의 동반자가 될 것입니다.

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