삼토시 ㅣ 이재명 시대 부동산 ㅣ 경제경영 ㅣ 위즈덤하우스 ㅣ250917

 

 

서론:  삼토시 ㅣ 이재명 시대 부동산 ㅣ 경제경영 ㅣ 위즈덤하우스 ㅣ250917

2025년, 예상보다 빠르게 찾아온 정권 교체는 대한민국 부동산 시장에 새로운 변곡점을 만들어냈습니다. 그동안 우리는 '민주당 집권 = 집값 상승'이라는 공식을 당연하게 받아들여왔습니다. 하지만 이번 이재명 정부는 과거와 다른 행보를 보이고 있습니다.

6.27 대출 규제라는 강력한 첫 수를 둔 이재명 정부, 과연 이번에도 집값은 오를까요? 아니면 새로운 국면을 맞이하게 될까요? 지금 이 순간 부동산 시장에 투자하고 있거나 내 집 마련을 고민하는 모든 분들에게 명확한 방향성이 필요한 시점입니다.

오늘 소개할 '이재명 시대 부동산'은 부동산 데이터 분석의 최고 전문가 삼토시가 방대한 데이터와 정교한 분석을 통해 앞으로의 시장을 예측한 책입니다. 단순히 오른다, 내린다는 식의 예측이 아닌, 핵심 변수별 시나리오 분석을 통해 우리가 어떻게 대응해야 할지 구체적인 전략을 제시합니다.

 

삼토시 ㅣ 이재명 시대 부동산 ㅣ 경제경영 ㅣ 위즈덤하우스 ㅣ250917

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본론

1. 책 소개

① 제목: 이재명 시대 부동산: 부동산 시장이 재편된다

② 저자: 삼토시(강승우)

③ 출판사: 위즈덤하우스

④ 출간일: 2025년 09월 17일

⑤ 장르: 경제/경영, 부동산 투자

⑥ 페이지수: 164쪽

 

 

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2. 줄거리

이 책은 이재명 정부 출범 이후 변화하는 부동산 시장을 6개 장으로 나누어 체계적으로 분석합니다.

 

제1장에서는 민주당 정부마다 심화되어온 양극화 현상을 다룹니다. 저자는 많은 사람들이 이재명 정부의 6.27 대출 규제를 문재인 정부의 12.16 대책과 같은 선상에 놓고 생각하지만, 이는 잘못된 판단이라고 지적합니다. 가장 큰 이유는 2019년 12월과 2025년 6월의 시장 펀더멘털이 완전히 다르기 때문입니다. 주택담보대출 6억 원 한도 제한뿐만 아니라 전 금융권 가계대출 총량을 하반기 계획 대비 50% 축소한다는 조치가 시장에 미치는 영향이 상당합니다. 이는 은행들이 가산금리를 현재 1.3% 수준에서 더 인상할 수 있도록 정부가 용인하는 것으로, 시중금리가 예상보다 내려가지 않을 가능성을 시사합니다. 월별 데이터 분석 결과, 6월 대비 7~8월 감소폭이 큰 곳은 성동구, 마포구, 동작구였고, 7월 대비 8월 감소폭이 큰 곳은 강남구, 송파구, 서초구였습니다. 이는 급지가 높을수록 6억 원 한도의 규제 영향을 크게 받는다는 것을 보여주며, 따라서 초양극화 현상이 일정 부분 완화될 가능성이 큽니다.

 

제2장에서는 이재명 정부의 예상 행로를 분석합니다. 선거 결과를 보면 핵심지 규제에 대한 정치적 부담이 적은 상황입니다. 이재명 정부는 최근 수개월간 발표한 정책 방향을 번복하지 않는 한, 문재인 정부와는 다른 행보를 보일 것으로 예상됩니다. 그러나 6.27 대출 규제에서 문재인 정부와 유사한 시각이 발견되는 부분이 있는데, 바로 재건축·재개발에 대한 인식입니다. 과거 문재인 정부는 재건축 초과이익 환수제를 도입했고, 이재명 정부 역시 대선 당시 재건축·재개발 규제 완화를 강조했음에도 이번 규제에서는 정반대의 인식을 드러냈습니다. 저자는 이 지점이 향후 정책 방향을 가늠하는 중요한 단서가 될 것이라고 봅니다.

 

제3장에서는 향후 변화를 이끌 핵심 변수들을 구체적으로 짚어냅니다. 첫 번째 핵심 변수는 2026년 주택임대사업자 만기 물량입니다. 이 물량이 시장에 어떻게 출회되느냐에 따라 수급 상황이 크게 달라질 수 있습니다. 두 번째는 계약갱신청구권 사용 물량입니다. 임차인들이 계약갱신청구권을 어느 정도 행사하느냐에 따라 실제 거래 가능한 매물의 양이 결정됩니다. 세 번째 핵심 변수는 전세자금대출 DSR 포함 여부입니다. 만약 전세자금대출 한도가 현재 5억 원에서 3억 원으로 축소될 경우, 서울에서 10억 원 이상 전세가를 형성하고 있는 아파트에 입주하려는 세입자는 7억 원 이상의 자금을 자력으로 마련해야 합니다. 고소득자라 해도 현금 자산이 부족한 실수요자에게는 상당한 진입 장벽이 되어 상급지 전세시장도 가격 조정 압력을 받게 됩니다. 네 번째는 다주택자 규제 완화 여부입니다. 저자는 이것이 가장 중요한 핵심 변수라고 강조합니다. 전방위적인 규제 강화가 이뤄질 경우 주택임대사업자 매물이 시장에 나오지만 '똘똘한 한 채' 선호 현상이 유지되면서 서울 일극화 현상은 해소되지 않을 것입니다. 정말로 양극화 해소 의지가 있다면 다주택자 규제 완화가 선행되어야 한다는 것이 저자의 분석입니다.

 

제4장에서는 이재명 시대 부동산 시장의 움직임을 예측합니다. 공급 부족은 이미 예고된 미래입니다. 중장기적으로 보면 유동성은 확대될 수밖에 없고, 가격이 내려가기 어려운 구조적 요인들이 존재합니다. 저자는 앞서 제시한 핵심 변수들의 방향에 따라 여러 시나리오를 제시합니다. 만일 전방위적인 규제 강화가 이뤄진다면 주택임대사업자 매물이 출회되지만 서울 일극화 현상은 유지될 것이고, 반대로 다주택자 규제가 완화된다면 시장의 양극화가 점진적으로 해소될 가능성이 있습니다. 이러한 시나리오별 분석을 통해 투자자와 실수요자 모두가 자신의 상황에 맞는 전략을 수립할 수 있도록 돕습니다.

 

제5장에서는 대구와 울산 등 지방 시장의 기회를 집중 조명합니다. 저자는 역발상의 길로 지방 투자를 제안합니다. 특히 대구는 역대급 공급 절벽이 눈앞에 와 있고, 울산은 수급과 유동성의 쌍끌이 장세가 예상됩니다. 수도권에 비해 상대적으로 저평가되어 있으면서도 펀더멘털이 견고한 지방 도시들이 새로운 투자처로 부상할 수 있다는 분석입니다.

 

제6장에서는 실전 투자 가이드를 제공합니다. 정부 규제에도 불구하고 상승이 예상되는 39개 추천 단지를 구체적으로 소개합니다. 서울 직주근접 단지, 경기 직주근접 단지, 대구와 울산의 직주근접 단지 등을 선정 기준과 함께 상세히 분석합니다. 단지 선정 기준은 명확합니다. 교통 접근성, 직주근접성, 공급 여건, 주거 환경 등 복합적 요소를 고려하여 실제 투자 가치가 있는 곳들을 엄선했습니다.

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3. 장점

① 데이터 기반의 객관적 분석 이 책의 가장 큰 강점은 감이나 추측이 아닌 철저한 데이터 분석에 기반한다는 점입니다. 월별, 분기별 자료를 교차 검증하고 과거 흐름과 비교하여 객관적 근거를 제시합니다.

② 시나리오별 전략 제시 단순히 오른다, 내린다는 이분법적 예측이 아니라 핵심 변수별로 여러 시나리오를 제시하고 각각의 대응 전략을 안내합니다. 이는 불확실한 시장 상황에서 매우 실용적인 접근법입니다.

③ 구체적인 투자처 제안 이론에 그치지 않고 39개 추천 단지를 구체적으로 제시하여 실전 투자에 바로 활용할 수 있습니다.

④ 지방 시장까지 포괄적 분석 서울과 수도권에만 집중하지 않고 대구, 울산 등 지방 시장의 기회까지 분석하여 다양한 선택지를 제공합니다.

⑤ 정책의 이면 읽기 표면적인 정책 내용뿐만 아니라 그 이면에 숨겨진 의도와 실제 시장 영향을 깊이 있게 분석합니다.

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4. 감상평

① 타이밍이 완벽한 책 정권 교체 직후 출간되어 지금 가장 필요한 정보를 담고 있습니다. 시장 참여자들이 혼란스러워하는 시점에 명확한 방향성을 제시합니다.

② 균형 잡힌 시각 무조건적인 낙관론이나 비관론 대신 냉정하고 객관적인 분석을 유지합니다. 이는 독자들이 감정에 휩쓸리지 않고 이성적 판단을 내리는 데 도움이 됩니다.

③ 실용성과 전문성의 조화 전문적인 분석이면서도 일반 독자들이 이해하기 쉽게 서술되어 있습니다. 복잡한 정책과 시장 메커니즘을 명확하게 풀어냅니다.

④ 중장기 관점 제시 단기적 시세 차익만 좇지 않고 중장기적 관점에서 부동산을 바라보도록 안내합니다. 이는 건강한 투자 철학을 세우는 데 중요합니다.

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5. 추천독자

① 부동산 투자를 고민하는 일반 투자자 지금 사야 할지, 기다려야 할지 고민하는 분들에게 명확한 판단 기준을 제공합니다.

② 내 집 마련을 준비하는 실수요자 생애 최초 주택 구입을 앞두고 있거나 갈아타기를 고민하는 실수요자들에게 실질적인 가이드가 됩니다.

③ 부동산 시장 분석에 관심 있는 전문가 데이터 기반의 체계적 분석 방법론을 배울 수 있어 전문가들에게도 유익합니다.

④ 정책 변화를 주시하는 관계자 정책 입안자나 금융기관 종사자 등 부동산 정책과 시장을 이해해야 하는 관계자들에게 도움이 됩니다.

⑤ 지방 투자 기회를 찾는 투자자 수도권 외 지역의 투자 가치를 발굴하고 싶은 투자자들에게 새로운 시각을 제공합니다.

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6. 작가정보

삼토시(강승우)

부동산경매/투자전문가

부동산 데이터 분야에서 ‘최고’라는 수식어가 따라붙을 정도로, 가장 신뢰할 수 있는 전문가. 과거 부동산 상승장에서 많은 전문가가 탄생했지만, 오랫동안 자신만의 데이터와 근거로 말하는 사람은 삼토시가 유일하다. 저자는 상승과 하락 어느 쪽의 의견에도 치우치지 않고, 시장 방향성에 부합하는 전망을 꾸준히 이야기해왔다.
부동산 투자에서 정권 교체는 단순한 정치 변화가 아니라, 시장을 뒤흔들 정책의 변화를 의미한다. 예상치 못한 조기 정권 교체는 부동산 시장 접근 방식에도 변화를 요구하며, 기존과 다른 전략적 판단이 필요하게 만들었다.
이 책은 이재명 정부 출범 이후 부동산 시장에 어떤 변화가 생기고 있는지, 집값을 움직이는 변수는 무엇인지, 앞으로 유망한 지역과 단지들은 어디일지를 하나하나 살펴본다. 이 내용들은 모두 월별·분기별로 발표되는 다양한 데이터를 기반으로, 기존 데이터와 흐름을 종합해 세밀하게 분석하고 판단을 보완한 결과물이다. 덕분에 단순한 전망이나 추측이 아닌, 구체적인 근거에 기반한 시장 접근 전략을 제시한다.
고려대학교 경제학과를 졸업했으며 현재 국내 굴지의 글로벌 대기업에서 근무 중이다. 네이버 부동산스터디 카페에서 ‘서울 아파트 시장 중장기 전망’이라고 쓴 글이 유튜브 〈붇옹산TV〉에 소개되면서 온라인상에서 조금씩 이름이 알려지기 시작해, 현재는 부동산스터디 카페에서 많은 공감과 지지를 얻고 있다. 블로그와 몇몇 재테크 카페에서 부동산 시장에 대해 통계적으로 분석한 글을 정기적으로 올리고 있으며, 지은 책으로는 《상급지 입성 마지막 기회가 온다》 《앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다》 《서울 아파트 마지막 기회가 온다》 《지금 서울에 집 사도 될까요?》 등이 있다.

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7. 목차

프롤로그 정권 교체와 부동산 시장, 지금 우리는 어디에 서 있는가?

1장 민주당 정부마다 심화된 양극화, 이번에는 과연?

• 갈 데까지 간 양극화
• 2019년과 2025년은 다르다
• 6.27 대출 규제의 영향력은?

2장 이재명 정부의 예상 행로

• 핵심지 규제에 아쉬울 게 없는 선거 결과
• 문재인 정부와 같은 듯 다른 이재명 정부
• 누가 고양이 목에 방울을 달 것인가

3장 향후 변화를 이끌 핵심 변수

• 무엇이 시장을 흔드는가?
• 수급: 2026년 주택임대사업자 만기 물량
• 수급: 계약갱신청구권 사용 물량
• 정책: 전세자금대출 DSR 포함 여부
• 정책: 다주택자 규제 완화 여부

4장 이재명 시대, 부동산은 이렇게 움직인다

• 공급 부족, 그 예고된 미래
• 어차피 유동성은 확대될 수밖에 없다
• 중장기적으로 가격이 내려가기 어려운 구조
• 핵심 변수의 방향에 따른 집값 시나리오

5장 대구와 울산이 심상치 않다

• 역발상의 길, 지방 투자
• 대구, 역대급 공급 절벽이 눈앞에
• 울산 수급과 유동성의 쌍끌이 장세가 다가온다

6장 정부 규제에도 오르는 곳 39

• 추천 단지를 고른 기준
• 서울 직주근접
• 경기 직주근접
• 대구와 울산 직주근접

에필로그 시나리오마다 준비된 자세가 필요하다

 

>>> 출처 교보문고

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결론

이재명 시대 부동산 시장은 과거와는 다른 양상으로 전개될 가능성이 큽니다. 6.27 대출 규제라는 강력한 첫 수, 달라진 시장 펀더멘털, 그리고 문재인 정부와는 다른 정책 기조가 새로운 국면을 만들어내고 있습니다.

이 책 '이재명 시대 부동산'은 혼란스러운 시장 상황에서 명확한 나침반 역할을 합니다. 데이터에 기반한 객관적 분석, 시나리오별 전략 제시, 구체적인 투자처 제안까지, 부동산 시장 참여자들이 필요로 하는 모든 것을 담고 있습니다.

특히 2026년 주택임대사업자 만기 물량, 계약갱신청구권, 전세자금대출 DSR, 다주택자 규제 등 핵심 변수들을 면밀히 분석하고 각 시나리오별 대응 전략을 제시한 점이 돋보입니다. 또한 서울과 수도권뿐만 아니라 대구와 울산 등 지방 시장의 기회까지 포괄적으로 다루어 다양한 선택지를 제공합니다.

부동산 시장은 항상 불확실성 속에 있습니다. 하지만 중요한 것은 그 불확실성 속에서도 최선의 선택을 할 수 있도록 준비하는 자세입니다. 이 책은 바로 그 준비를 돕는 최적의 안내서입니다.

지금 부동산 투자를 고민하고 있거나, 내 집 마련을 준비하고 있거나, 단순히 시장의 흐름이 궁금한 모든 분들에게 이 책을 강력히 추천합니다. 164쪽의 분량 속에 담긴 핵심 인사이트들이 여러분의 부동산 의사결정에 큰 도움이 될 것입니다.

변화의 시기, 혼란의 시기일수록 더욱 냉정하고 객관적인 분석이 필요합니다. '이재명 시대 부동산'과 함께 현명한 부동산 전략을 세워보시기 바랍니다.

 

>>> 1분 책 소개