나의 첫 번째 부동산 교과서 ㅣ 송희구 ㅣ 서삼독 ㅣ 260623 ㅣ 부동산투자

서론

집값은 왜 오르는 걸까? 나는 언제쯤 내 집을 마련할 수 있을까? 전세 만기가 다가올 때마다, 뉴스에서 부동산 관련 기사가 쏟아질 때마다 이런 질문을 품어본 사람이라면 이 책을 주목할 필요가 있다. 《나의 첫 번째 부동산 교과서》는 50만 부 베스트셀러 작가 송희구가 전국 문화센터 강연을 매진시키며 쏟아진 출간 요청에 응답한 작품이다. 어렵고 복잡하다는 이유로 부동산 공부를 미뤄온 사람들을 위해, 소설이라는 친근한 형식으로 부동산의 핵심 개념과 실전 판단력을 동시에 전달한다.

주인공 '초보라'는 전세 만기와 함께 월세 전환을 통보받는다. 그 절박한 순간에서 시작되는 부동산 공부는, 독자에게도 남의 이야기가 아니다. 집값의 흐름, 입지 분석, 레버리지, 재개발·재건축, 매매 계약까지 — 이 모든 것이 한 편의 이야기 속에 자연스럽게 녹아들어 있다. 지금 부동산이 막막하고 두렵다면, 이 책이 그 첫 번째 교과서가 되어줄 것이다.

본론

1. 책 소개

① 제목: 나의 첫 번째 부동산 교과서 ② 저자: 송희구 ③ 출판사: 서삼독 ④ 출간일: 2026년 6월 23일 ⑤ 장르: 경제/경영 > 재테크/금융 > 부동산 투자 (스토리텔링 부동산 교과서) ⑥ 페이지수: 480쪽

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2. 줄거리

이야기는 평범한 직장인 '초보라'의 좌절에서 시작된다. 6년간 살아온 전셋집. 보라는 그 공간을 당연히 '내 집'처럼 여겨왔다. 그런데 어느 날 집주인으로부터 청천벽력 같은 통보가 날아든다. 전세 만기와 동시에 월세 전환을 하겠다는 것이다. 쫓겨나기 직전에서야 보라는 깨닫는다. 자신이 부동산이라는 거대한 현실 앞에서 완전한 '생초보'였다는 사실을. 집값이 왜 오르고 내리는지, 입지가 무엇인지, 대출에는 어떤 종류가 있는지조차 제대로 알지 못했다.

그런 보라 앞에 부동산 전문가 '초고수'가 나타난다. 초고수는 섣불리 매수를 권유하는 대신, 보라 스스로 판단하고 결정할 수 있도록 차근차근 지식을 쌓아준다. 두 사람의 '부동산 과외'는 그렇게 시작된다.

1부에서는 부동산의 기초 개념이 펼쳐진다. 초고수는 먼저 집을 사는 두 가지 방법을 설명한다. 실거주 목적의 매매와, 전세 레버리지를 활용해 매매가와 전세가의 차이만큼만 투자하는 방법이다. 이어서 집값을 움직이는 요인들 — 심리, 금리, 소득, 공급, 인플레이션 — 을 하나씩 짚어준다. 특히 "부동산은 금리보다 심리로 움직인다"는 말처럼, 뉴스와 주변 분위기가 매수심리를 자극하는 구조를 알기 쉽게 설명한다. 보라는 또 '위치'와 '입지'가 다르다는 사실을 배운다. 위치가 단순한 지리적 좌표라면, 입지는 교통·학군·급지 등 다양한 요소가 어우러져 그 가치를 결정하는 개념이다. 상승장·조정장·하락장·보합장에 따라 아파트의 상품성과 환금성이 달라진다는 흐름도 자연스럽게 이해하게 된다.

2부는 보라가 직접 발로 뛰는 이야기다. 생애 첫 임장(현장 답사)에 나선 보라는 같은 단지, 같은 평수인데도 가격이 다른 이유를 몸으로 깨닫는다. 로얄동과 로얄층의 차이, 저층 수요, 신축과 구축의 비교, 역세권의 기준과 동선의 질까지 — 책상 앞에서는 결코 알 수 없는 것들을 직접 경험하며 익혀간다. 초고수는 말한다. "돈이 없어도 비싼 집을 봐야 합니다." 50억짜리 아파트가 왜 그 가격인지 알아야 10억, 5억짜리 집의 가치도 제대로 볼 수 있는 안목이 생긴다는 것이다. 보라는 이 과정에서 지역마다 존재하는 '한계 시세'의 개념도 배운다. 아파트 가격은 결국 그 지역 주민들의 소득 수준과 자산 규모라는 현실적 한계를 벗어나기 어렵다는 통찰이다.

3부는 보라가 실전에 뛰어드는 대목이다. 7억 원대 아파트를 살 자금이 3억밖에 없다는 두려움을 초고수는 이렇게 뒤집는다. "3억 원으로 7억 원대 자산을 내 이름으로 확보할 수 있다는 기회로 해석해야 합니다." 레버리지의 본질을 이해한 보라는 이제 어떤 지역의 어떤 가격대 아파트를 매수할지 스스로 판단하기 시작한다. 재개발과 재건축의 개념, 합법적 절세 방안, 피해야 하는 부동산 자산까지 실전 지식이 차곡차곡 쌓인다. "샀는데 값이 떨어지면 어떡하죠?"라는 가장 현실적인 두려움에도 초고수는 명쾌하게 답한다. 하락장은 오히려 상급지로 갈아타기를 할 수 있는 절호의 기회라고. 비싼 아파트일수록 값이 더 크게 빠지기 때문에, 장기적으로는 이득이라는 시각 전환이다.

결국 보라는 생애 첫 매수 계약서에 도장을 찍는다. 그 과정은 단순히 공간을 구매하는 것이 아니었다. 불안을 삼키고, 외로움을 견디며, 모든 책임을 스스로 감당해내는 과정이었다. 책의 마지막 장을 덮을 때, 독자는 보라의 성장과 함께 자신도 내 집 마련을 향한 한 걸음을 내딛을 준비가 되었음을 느끼게 된다.

3. 장점

① 소설 형식의 스토리텔링 — 딱딱한 부동산 이론을 인물의 감정과 대화로 풀어내 읽는 동안 자연스럽게 개념이 체득된다. 억지로 암기하거나 밑줄을 칠 필요가 없다. ② 초보 시선의 질문 구조 — 보라가 던지는 질문이 독자가 실제로 품어왔던 궁금증과 일치한다. "집은 언제 사야 하죠?", "지하철역이 있으면 무조건 오르나요?" 같은 현실적인 질문에 명쾌한 답이 따라온다. ③ 실전 지식의 밀도 — 입지 분석, 임장 체크리스트, 레버리지 활용, 갈아타기 시나리오, 계약 절차, 절세 방안까지 실전에 필요한 내용이 스토리 안에 촘촘히 담겨 있다. ④ 시장 흐름 독해력 — 단순한 정보 나열이 아니라 상승장·하락장에서 어떻게 판단하고 행동해야 하는지, 스스로 결정하는 힘을 길러준다. ⑤ 부록 Q&A — 본문에서 다루지 못한 핵심 질문들을 '초고수가 한 번 더 짚어주는 부동산 Q&A'로 정리해 실용성을 높였다.

4. 감상평

이 책을 읽으면서 가장 인상 깊었던 것은 '살기 좋은 것과 시세가 오르는 조건은 다르다'는 초고수의 말이었다. 많은 사람들이 막연히 "우리 동네는 살기 좋은데 왜 집값이 안 오를까"라고 생각한다. 하지만 시세는 개인의 만족이 아니라 시장 참여자들이 얼마나 사고 싶어하느냐에 따라 결정된다. 이 단순하지만 강력한 통찰 하나가 부동산을 바라보는 시각을 완전히 바꿔준다.

또한 보라가 첫 계약 후 느끼는 감정 — "인생의 결정적인 순간에서 끝내 나 자신만이 모든 책임을 감당해야 한다는 깊은 고독" — 은 독자에게도 깊은 울림을 준다. 부동산 책이지만 단순한 재테크 지침서가 아니다. 선택의 무게와 책임을 감당하며 성장하는 한 사람의 이야기이기도 하다. 정보와 감동을 동시에 전달하는 책은 드문데, 이 책은 그 두 가지를 모두 해낸다.

5. 추천독자

① 부동산 공부를 시작하고 싶지만 어디서부터 시작해야 할지 모르는 완전 초보 ② 전세 만기, 월세 전환 등 주거 불안을 경험하고 있는 2030~4050 무주택자 ③ 부동산 책을 여러 권 펼쳐봤지만 어려워서 포기한 경험이 있는 분 ④ 이론은 어느 정도 알지만 실전 판단력이 부족하다고 느끼는 중급자 ⑤ 내 집 마련을 꿈꾸지만 두려움과 불안 때문에 행동하지 못하고 있는 모든 분

6. 작가정보

송희구는 부동산 분석과 극본·소설 집필이라는 두 세계를 오가며 활동하는 작가다. 동명의 드라마 원작 소설 《서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기》 시리즈로 50만 부 이상의 판매고를 올리며 대중에게 이름을 알렸다. 복잡한 부동산·경제 개념을 이야기 형식으로 풀어내는 스토리텔링 역량이 독보적이며, 전국 문화센터 부동산 강연을 매진시키는 현장 강연가이기도 하다. 주요 저서로는 《서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기》 1~5권, 《나의 돈 많은 고등학교 친구》 등이 있다. 유튜브 채널 〈작가 송희구〉를 통해 독자들과 소통하고 있다.

7. 목차

프롤로그 | 결국 집을 사는 사람들

1부 부동산 공부를 시작한다는 것

① 고수를 만나다 ② 집을 사는 방법 — 매매와 청약 | 청약의 진행 방식 | 전세 레버리지의 이해 ③ 집값은 왜 오르고, 또 떨어질까 — 집값 변동 요인 | 심리·금리·소득·공급·인플레이션 외 ④ 호재를 부르는 아파트 — 호재의 개념과 종류 | 균질성 ⑤ 위치와 입지는 다르다 — 입지의 조건과 결정 요인 | 교통·학군지·급지 ⑥ 집은 언제 사실 건가요? — 상승장·조정장·하락장·보합장 | 아파트의 상품성 | 대단지 아파트 | 입지 vs 상품성 ⑦ 어떤 통계를 어떻게 볼 것인가 — 호가와 실거래가 | 전세가율·거래량·환금성·매물량·실업률·경매 낙찰가율

2부 부동산은 몸으로 배운다

⑧ 보라, 인생 첫 임장에 나서다 — 임장 체크리스트 ⑨ 임장을 해석하다 — 로얄동과 로얄층 | 저층의 수요 | 신축과 구축 비교 | 분양권 투자 ⑩ 보라, 스스로 움직이다 — 역세권의 기준과 영향력 | 동선의 질 | 환경 | 한계 시세 ⑪ 보라, 부동산에 가다 — 특올수리·올수리·부분수리 | 시장별 평수 선호도 | 주상복합 아파트 ⑫ 똘똘한 한 채를 탐구하다 — 똘똘한 한 채의 조건 | 아파트라는 자산의 강점 | 토지거래허가구역 ⑬ 이 집, 얼마나 더 오를까요? — 정부 규제의 역설 | 내 집 마련 자본금 시나리오 ⑭ 시간이 만드는 이익을 탐하다 — 수익형 부동산의 특징 | 좋은 집의 조건

3부 나만의 부동산을 시작하다

⑮ 최고의 선택지를 물색하다 — 매물을 보는 법 | 매물 판단의 우선순위 | 부동산 초보를 위한 마인드셋 ⑯ 과도한 신중함은 독이 된다 — 실전 매수 시나리오 | 매수 전 현금 계획 수립 | 가족 간 자금 거래 ⑰ 재개발과 재건축 — 재개발과 재건축의 개념과 용어 | 상품적 사업성 | 입지적 사업성 ⑱ 말을 하지 않을 뿐, 모두가 부동산을 한다 — 뉴타운과 신도시 | 합법적 절세 | 피해야 하는 부동산 자산 ⑲ 보라, 저지르다 — 매수 후 대처법 | 부동산 계약 절차 | 안전 계약을 위한 체크리스트 ⑳ 보라, 계약하다 — 갈아타기 시나리오 | 단기 조정장과 대세 하락장 ㉑ 내 집 마련에 성공하다 — 부동산 매매표준계약서 체크리스트

에필로그 | 부동산 공부를 시작한 당신에게

스페셜 부록 | 초고수가 한 번 더 짚어주는 부동산 Q&A

🔎 출처 교보문고

결론

《나의 첫 번째 부동산 교과서》는 부동산 책이 왜 어렵고 지루한가라는 오랜 편견을 단번에 깨뜨린다. 소설처럼 읽히는데 지식이 쌓이고, 이야기에 빠져드는데 실전 감각이 생긴다. 입지 분석부터 레버리지 활용, 갈아타기 전략까지 — 내 집 마련의 첫걸음부터 마지막 계약서 서명까지 필요한 모든 지식이 한 편의 이야기 속에 담겨 있다.

중요한 것은 이 책이 단순히 "지금 사라"거나 "기다려라"를 말하지 않는다는 점이다. 초보라처럼 두려움에 떨던 독자가 책을 덮을 때는 스스로 판단하고 결정하는 힘을 갖추게 된다. 부동산 공부를 시작한 당신에게 지금 가장 필요한 책이다. 당신이 주저하며 흘려보낸 오늘이, 내 집을 가질 수 있는 마지막 기회일지도 모른다.

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